Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một sự chuyển biến đáng kể trong cách tiếp cận của các nhà đầu tư. Sau một thời gian dài ưu tiên cho việc “lướt sóng” – mua và bán đất nền ở vùng ven với kỳ vọng thu được lợi nhuận nhanh chóng, các nhà đầu tư hiện đang chuyển hướng sang một chiến lược dài hạn và bền vững hơn.

Dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy sự quan tâm đến phân khúc đất nền trong quý II/2025 đã giảm mạnh so với quý I, với mức giảm 47% tại Hà Nội, 28% tại TP.HCM và 33% tại các khu vực khác. Bên cạnh đó, số lượng tin rao bán đất nền cũng ghi nhận sự sụt giảm đáng kể, phản ánh thị trường nhà đất đang trải qua một giai đoạn “hạ nhiệt” nhanh chóng.

Nguyên nhân chính dẫn đến sự thay đổi này xuất phát từ tâm lý thận trọng của cả người mua và người bán khi các yếu tố chi phí nắm giữ tăng lên, tính thanh khoản thấp và rủi ro chính sách ngày càng cao, khiến nhiều nhà đầu tư trở nên dè dặt. Đặc biệt, thông tin về việc siết chặt thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản và những điều chỉnh từ các bộ luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, đã góp phần làm xáo trộn chiến lược của các nhà đầu tư ngắn hạn. Đất nền hiện tại đang phải đối mặt với sức ép từ chính kỳ vọng trước đó của nhà đầu tư, dẫn đến tình trạng mắc kẹt và mất thanh khoản tại nhiều khu vực.

Trong khi đó, phân khúc chung cư đang ghi nhận sự vươn lên mạnh mẽ cả về nguồn cung và mức giá. Tại Hà Nội, giá chung cư trung bình đã đạt 70 triệu đồng/m², tăng mạnh so với mức 38 triệu đồng/m² của năm 2023. Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang phân hóa rõ rệt và chung cư đang trở thành kênh trú ẩn hấp dẫn cho dòng tiền đầu tư, không chỉ bởi kỳ vọng tăng giá mà còn nhờ khả năng khai thác dòng tiền ổn định từ cho thuê và đáp ứng nhu cầu thực của người mua để ở.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan, cho rằng sự vươn lên của phân khúc chung cư phản ánh sự chuyển dịch hành vi của nhà đầu tư từ đầu cơ sang đầu tư bền vững. “Tâm lý đầu tư ngắn hạn đang suy yếu rõ rệt, đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng lành mạnh hơn.”

Nhiều nhà đầu tư cá nhân, trong đó có ông Đỗ Quang Tuấn, đã từng trải qua những “đau thương” từ giai đoạn lướt sóng trước đây và giờ đây đã thay đổi tư duy, tập trung vào đầu tư bất động sản có khả năng khai thác cho thuê hoặc sử dụng ngay. Thị trường bất động sản không còn là “miền đất hứa” cho mọi nhà đầu tư. Những thay đổi trong chính sách thuế và luật pháp đang góp phần làm rõ ranh giới giữa đầu tư bài bản và đầu cơ ngắn hạn.

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) và các luật mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, đã bổ sung nhiều quy định chặt chẽ về chuyển nhượng, sở hữu và khai thác bất động sản.

Chia sẻ với báo giới, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn “tái định hình”, nơi các nhà đầu tư cá nhân buộc phải “bước chậm lại để đi xa hơn”. Theo ông Chánh, thời kỳ kiếm tiền nhanh nhờ “lướt sóng” đã qua, thay vào đó, chiến lược đầu tư dài hạn, nghiên cứu kỹ thị trường, lựa chọn sản phẩm phù hợp với dòng tiền và nhu cầu thực mới là cách tiếp cận đúng đắn trong bối cảnh hiện nay.

Sự dịch chuyển từ đất nền sang chung cư, từ đầu tư ngắn hạn sang dài hạn, không chỉ là phản ứng tức thời trước các biến động, mà còn là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước “trong sạch” hơn. Thị trường đang đòi hỏi tầm nhìn, kiến thức và sự chuẩn bị kỹ lưỡng từ các nhà đầu tư.

Tuần giao dịch mới trên thị trường chứng khoán Việt Nam (từ ngày 21-25/7/2025) dự kiến sẽ đầy sôi động nhưng cũng có thể gặp phải những rung lắc thường xuyên. Nhà đầu tư được khuyến nghị nên giữ tâm trạng tỉnh táo và kiên định với chiến lược dài hạn, đồng thời linh hoạt nắm bắt các cơ hội ngắn hạn.

Tuần giao dịch vừa qua đã cho thấy sự hưng phấn của thị trường chứng khoán Việt Nam, với sự cải thiện mạnh mẽ về thanh khoản và dòng tiền tích cực lan tỏa giữa nhiều nhóm ngành. Chỉ số VN Index đã tăng 2,71% lên 1.497,28 điểm, chỉ còn cách mốc 1.500 điểm – vùng kháng cự tâm lý quan trọng và cũng là vùng đỉnh lịch sử thiết lập vào năm 2021 – một khoảng cách rất ngắn. Chỉ số VN30 gây ấn tượng mạnh hơn khi tăng 3,13% lên 1.643,91 điểm, vượt lên vùng giá cao nhất lịch sử được thiết lập từ tháng 11/2021.

Sự vượt đỉnh của nhóm cổ phiếu vốn hóa lớn là lực kéo dẫn dắt thị trường trong tuần qua, cho thấy tâm lý nhà đầu tư vẫn rất tích cực, đặc biệt với các mã có nền tảng cơ bản vững chắc. Khối ngoại tiếp tục đóng vai trò tích cực khi duy trì đà mua ròng trong tuần qua, mặc dù có xu hướng chững lại trong hai phiên cuối tuần. Tâm lý nhà đầu tư trong nước đang ngày càng vững vàng, thể hiện qua việc hấp thụ tốt lực bán chốt lời và liên tục luân chuyển danh mục.

Theo phân tích của chuyên gia thuộc Công ty cổ phần Chứng khoán Asean, VN Index có khả năng mở rộng đà tăng và kiểm định trở lại ngưỡng tâm lý 1.500 điểm. Dòng tiền tiếp tục luân chuyển tích cực giữa các nhóm ngành, trong đó giao dịch nổi bật là các lĩnh vực chứng khoán và bất động sản – hai nhóm ngành nhạy với chính sách tiền tệ cũng như môi trường lãi suất thấp hiện hữu. Các cổ phiếu thuộc nhóm ngân hàng, bán lẻ, tiêu dùng, đầu tư công cũng thay phiên nhau giao dịch khởi sắc.

Chuyên gia khuyên nhà đầu tư cần tỉnh táo và không nên mua đuổi giá cao. Đối với những nhà đầu tư có tỷ trọng cổ phiếu cao, có thể cân nhắc canh chốt lời từng phần, đặc biệt với các cổ phiếu đang kéo tăng liên tục và gặp lại các vùng kháng cự mạnh trên đồ thị kỹ thuật. Nhà đầu tư có tỷ trọng tiền mặt cao có thể xem xét mua thăm dò tại các nhịp rung lắc, điều chỉnh, tích lũy nền của các cổ phiếu thuộc các lĩnh vực dẫn dắt như ngân hàng, chứng khoán, bất động sản.

Với nhà đầu tư theo trường phái mua và nắm giữ dài hạn, nếu đã nắm giữ các cổ phiếu đầu ngành tại các nền giá lớn trong quá khứ, có thể duy trì vị thế hiện tại. Việc tăng tỷ trọng chỉ nên thực hiện khi các cổ phiếu trong danh sách theo dõi xuất hiện các pha điều chỉnh hoặc sóng giảm.

Các chuyên gia của Công ty Cổ phần Chứng khoán Sài Gòn – Hà Nội (SHS) nhận định, xu hướng ngắn hạn của VN-Index là tăng trưởng trên hỗ trợ gần nhất 1.480 điểm sau khi đã vượt lên. VN-Index tiếp tục hướng đến vùng giá 1.500 điểm – 1.537 điểm, tương ứng giá cao nhất đỉnh lịch sử. VN30 duy trì xu hướng tăng giá vượt trội sau khi vượt lên giá cao nhất lịch sử tháng 1/2021.

Trong bối cảnh thị trường tiệm cận vùng đỉnh lịch sử với độ biến động gia tăng, việc giữ được sự bình tĩnh và kỷ luật đầu tư là yếu tố then chốt. Nhà đầu tư cần tránh tâm lý hưng phấn quá mức, đồng thời không nên hoảng loạn trước những phiên rung lắc kỹ thuật. Chiến lược hợp lý lúc này là tiếp tục nắm giữ cổ phiếu có nền tảng tốt, tránh mua đuổi giá cao, và chủ động cơ cấu danh mục khi thị trường phát tín hiệu điều chỉnh.

Thị trường bất động sản đang trải qua một giai đoạn biến động, với phân khúc đất nền ghi nhận sự suy giảm đáng kể trong mức độ quan tâm. Tại Hà Nội, theo số liệu mới nhất, lượng tìm kiếm đất nền đã giảm tới 47% so với đầu năm nay. Sự sụt giảm này cho thấy sự thận trọng của nhà đầu tư và người mua trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tái cấu trúc.

Đáng chú ý, trong khi nhiều khu vực tại Hà Nội ghi nhận sự sụt giảm trong lượng tìm kiếm đất nền, một số tỉnh và thành phố được hưởng lợi từ việc sáp nhập lại cho thấy những tín hiệu tích cực. Việc sáp nhập các địa phương không chỉ mở ra cơ hội phát triển mới mà còn góp phần tăng cường sự quan tâm đến thị trường bất động sản tại các khu vực này.

Các chuyên gia thị trường bất động sản nhận định rằng, sự suy giảm trong mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền tại Hà Nội có thể đến từ sự điều chỉnh của thị trường sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ trong quá khứ. Bên cạnh đó, các chính sách và quy định mới về đất đai, cũng như sự thay đổi về nhu cầu của người mua, cũng là những yếu tố tác động đến xu hướng này.

Đối với các tỉnh, thành phố được hưởng lợi từ việc sáp nhập, tiềm năng phát triển của họ đã trở nên rõ ràng hơn. Việc gia tăng các dự án hạ tầng, sự phát triển của khu đô thị mới và việc nâng cấp các tiện ích công cộng đã tạo ra sức hút đối với nhà đầu tư và người mua. Điều này không chỉ thúc đẩy thị trường bất động sản tại các khu vực này mà còn đóng góp vào sự phát triển kinh tế – xã hội tổng thể.

Nhìn chung, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có những chuyển biến mới, các nhà đầu tư và người mua cần có cái nhìn thận trọng và tổng thể. Với những tín hiệu tích cực tại các tỉnh, thành phố được hưởng lợi từ việc sáp nhập, cơ hội đầu tư vào bất động sản vẫn còn mở ra. Tuy nhiên, việc lựa chọn và tiến hành đầu tư cần dựa trên sự phân tích kỹ lưỡng về thị trường và các yếu tố liên quan.